ASPECTOS PRINCIPAIS DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS EDIFICADOS EM SOLO NATURAL E A ATUAÇÃO DO OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR

ASPECTOS PRINCIPAIS DA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS EDIFICADOS EM SOLO
NATURAL E A ATUAÇÃO DO OFICIAL DE
JUSTIÇA AVALIADOR
Asmaa AbduAllah1
Resumo: O presente artigo aborda alguns aspectos da atuação legal
do Oficial de Justiça Avaliador. Assunto de extrema importância para
o desenvolvimento e equilíbrio do Processo uma vez que reflete nas
particularidades do mercado imobiliário, nas decisões Judiciais e particularmente
no patrimônio das partes envolvidas na contenda judicial,
mormente nas ações de execução.

1 Asmaa AbduAllah, Oficial de Justiça Avaliadora do Tribunal de Justiça do Estado do
Pará, atualmente lotada no Fórum Penal da Capital e Licenciada, em conformidade com
a Legislação Estadual pertinente, para o exercício da Atividade Classista, para a qual foi
eleita ao Cargo de Vice-Presidente do SINDOJUS/PA – Sindicato dos Oficiais de Justiça
do Pará. Bacharela em Filosofia, pelo Instituto de Filosofia e Ciências Religiosas/MA/
Universidade Estadual do Ceará – UECE em 2002; Bacharela em Direito, pela Universidade
da Amazônia – UNAMA em 2007, com aprovação no Exame da OAB/PA em
2008; Especialista em Processo, pela Universidade Sul de Santa Catarina – UNISUL em
2009; Curso de Formação Profissional em Avaliação de Imóveis e Atuação em Juízo do
Avaliador, pelo Diário das Leis Cursos, do Estado de São Paulo/SP, concluído em agosto
de 2010. Duas extensões universitárias concluídas, ministrados pela Rede de Ensino Luiz
Flávio Gomes – LFG e um pela Faculdade de Belém – FABEL; curso concluído de atualização
em Direito Civil pela Escola Superior da Magistratura do Estado do Pará; Curso
Regular de Preparação à Magistratura Federal, pela Escola dos Juízes Federais do Rio
Grande do Sul – ESMAFE, em Porto Alegre/RS concluído em 2011; Curso de Extensão
Universitária na Modalidade Difusa: Integração de Competências no Desempenho da
Atividade Judiciária com Usuários e Dependentes de Drogas, ministrado pela USP, Faculdade
de Medicina, concluído em abril de 2013. Atualmente doutoranda em Ciências
Jurídicas e Sociais pela Universidade del Museo Social, Argentina/Buenos Aires, com
conclusão dos módulos presenciais, em desenvolvimento de Tese na área temática de
Direito Internacional, Titulo: A Supranacionalidade do Tribunal Permanente do Mercosul.

1. INTRODUÇÃO
O tema que reveste a atividade de avaliar bens é muito amplo. Mesmo
nos reportando no presente trabalho especificamente aos aspectos
da avaliação de imóveis edificados em solo natural, não temos o intuito
e nem a possibilidade de esgotá-lo, por se tratar de matéria deveras
extensa, razão pela qual somente discorreremos sobre alguns aspectos
dos quais não podem os Oficiais de Justiça Avaliadores prescindir, por
serem de importância capital no desenvolvimento da atividade de avaliar
compreendida em seu mister, ex vi legis.
Os Tribunais, não raro, decidem sobre pedidos de nulidades de
Laudo de Avaliação realizada por Oficial de Justiça Avaliador. E
também não raro verificamos as dificuldades enfrentadas por colegas
Oficiais de Justiça Avaliadores, quando do recebimento de Mandados
de Avaliação de Bens, sendo certo, que a dificuldade do exercício de
avaliar se agrava não só pelo desconhecimento da matéria, mas também
pela forma imprecisa constante no Mandado, o qual muitas vezes vem
desprovido de informações de suma importância acerca do bem que
deve ser avaliado.
Em que pese o Oficial de Justiça desenvolver as atividades avaliativas
há muito, com o advento da Lei 6.830, de 22 de setembro de 1980, a qual
dispõe sobre a Cobrança Judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública, a
atividade de avaliar tornou-se ainda mais ínsita ao mister do Oficialato
brasileiro, pois referida lei pressupõe que a avaliação seja realizada pelo
Oficial de Justiça, conforme se depreende do seu art. 132, isso acrescido
à prática forense que faz com que os mandados de execuções venham
com determinação de Citação, Penhora, Avaliação e Registro, contudo,
posteriormente a matéria foi legislada pelo Código de Processo Civil,
2 Art. 13 da Lei 6.830: O termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos
bens penhorados, efetuada por quem o lavrar.



Poucos são os Tribunais que capacitaram os seus Oficiais de Justiça
Avaliadores para que possam bem desenvolver essa difícil e complexa
atividade que exige curso de formação e aperfeiçoamento. Obviamente a
omissão dos Tribunais, pensamos, não seja justificativa para o desconhecimento
acerca da matéria, uma vez que o conhecimento é condomínio
público.

2. DESENVOLVIMENTO
O Mandado de Avaliação pode ser oriundo de um processo de
execução, aliás, é o mais comum, porém não somente as ações de execução
requerem atos de avaliação, de forma que pode perfeitamente
advir mandado de avaliação oriundo de processos de desapropriação,
ação revisional de aluguéis ou de locação de imóvel entre outros, e por
essa razão, conhecer os princípios da avaliação contribui para o bom
desempenho da atividade de avaliar, por essa razão no presente estudo
daremos início, como tudo na área jurídica, partindo dos princípios que
regem a arte de avaliar.

2.1 Princípios da Avaliação
O IBAPE4 aponta alguns princípios que devem ser observados nos
procedimentos de avaliação. É de bom alvitre não esquecer que na atual
conjuntura jurídica os princípios tem força cogente, devem ser respeitados
por todos, e em alguns casos se sobrepõem à lei, de forma que os
princípios referentes à avaliação de bens não são diferentes e devem ser
observados quando do exercício da atividade de avaliar, inclusive convém
fazer menção à sua aplicação, se empregados na avaliação. Vejamos
alguns princípios indicados pelo IBAPE e o que eles informam:
a) Princípio ou “lei” da oferta e da procura – De acordo com esse
princípio, se estabelece que o preço de um bem, serviço, ou comodidade

3 Art. 680 do CPC: A avaliação será feita pelo oficial de justiça (...).
4 Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia.

 

varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura.
Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis
disponibilizados para venda ou locação, em vários preços, num dado
mercado e dentro de um período de tempo. A procura constitui o número
de possíveis compradores ou locatários procurando tipos específicos de
imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um determinado
período de tempo.

b) Embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo,
admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por
ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem
manter-se constantes.

c) Princípio da Proporcionalidade – Convém ressaltar que o
princípio da proporcionalidade, dentro do mundo jurídico é um dos mais
importantes e que deve estar sempre em análise. No que tange às avaliações,
por este princípio, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes
devem ter preços semelhantes. Em consequência, as eventuais diferenças
de preço devem ser proporcionais às diferenças entre as características
dos bens avaliando.

d) Princípio da Substituição, ou da Equivalência – Diz que dois
bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes,
numa certa data.

e) Princípio da Rentabilidade – Condiciona que valor de um imóvel
que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de
renda que previsivelmente proporcionará no futuro.

f) Princípio da Finalidade – Este informa que a finalidade da avaliação
condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas.
Em consequência, os critérios e métodos de avaliação utilizados devem
ser coerentes com a finalidade da avaliação.

g) Princípio do Maior e Melhor Uso – Este prevê que o valor de
um imóvel que comporta diferentes usos ou diferentes tipos de aproveitamento,
será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro
das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.

h) Princípio da Probabilidade – Por este princípio, quando existirem
vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser
escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.

i) Princípio da Prudência – Devem ser adotados os valores mais
conservadores que permitam maior liquidez ao bem. Este princípio é
usualmente aplicado nos casos de avaliação para garantias hipotecárias,
de créditos ou empréstimos, coberturas de provisões técnicas de entidades
seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos Fundos de
pensão ou outros casos assemelhados.

j) Princípio da Transparência, Segundo o qual o laudo ou parecer
avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente
para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentação
utilizadas.

3. A RELEVÂN CIA PROCESSUAL DA AVALIAÇÃO
O Oficial de Justiça Avaliador deve ter consciência de que exerce
uma função social que exige o cumprimento dos princípios da probidade,
da boa fé, da lealdade dentre outros, e que a atividade de avaliar bens
demanda contínuo aprimoramento da matéria e constante contato com
o mercado imobiliário.
É recomendável que o Oficial de Justiça Avaliador conheça as legislações
pertinentes às avaliações. Não se conduz uma boa avaliação
sem conhecimento das legislações federais, estaduais, municipais e das
normas orientadoras da avaliação, dentre essas adotadas, ressaltamos
às da ABNT5, que normatizam as avaliações dos mais diversos bens.
Só a título de lembrança, a ABNT não legisla, ou seja, da sua lavra não
decorrem leis. São apenas orientações, mas que, entendemos, devam ser
seguidas, para bem desenvolver a atividade de avaliar esclarecendo as
fontes aceitáveis e utilizadas para cada tipo de bem avaliando de acordo
com sua natureza e cada finalidade específica da avaliação, contudo
devemos ressaltar que tal qual na área jurídica, onde existem doutrinas
pendentes para diversos entendimentos acerca de uma mesma matéria,
assim também ocorre na área das avaliações porque avaliar não é ciência
exata e também porque avaliar é um ato jurídico previsto em lei, desde que
a avaliação seja realizada enquanto ato judicial para instruir um processo.

As normas da ABNT mais utilizadas nas avaliações de imóveis
são: NBR 14.653, NBR 14.653-1, NBR 14.653-2, NBR 14.653-3, NBR
14.653-4 e a NBR 12.721,esta, de 19996.
Diversos são os tipos de valores em relação aos bens, porém objetivamente
partiremos para o valor que de fato interessa ao Oficial de
Justiça Avaliador, no que tange à avaliação de imóveis edificados que
é o valor de mercado, afinal a intenção dessa avaliação judicial, via
de regra, é a venda do bem em hasta pública por leilão ou praça para o
pagamento de uma dívida cobrada via judicial.
O mercado imobiliário tem influência econômica complexa e que
atinge a todas as classes da sociedade, por essa razão a primeira análise
do Oficial de Justiça Avaliador deve ser acerca das características do
mercado, sendo necessário descobrir se há uma concorrência perfeita
entre os bens ofertados e os preços desses bens. Logicamente deve-se
averiguar bem se as informações adquiridas merecem confiança e oferecem
a segurança e a seriedade que o Oficial deve levar aos autos de
um processo. É lógico que o magistrado não fica vinculado ao Laudo
de Avaliação feito pelo Oficial de Justiça Avaliador, inclusive podendo
nomear outro técnico, até mesmo pessoa estranha ao Judiciário, para
realizar outra avaliação, se assim entender necessário, mas o Oficial
de Justiça Avaliador deve zelar pelas suas prerrogativas e trabalhar no
sentido de evitar esse acontecimento catastrófico para a Categoria.
Entendemos que não haverá motivo para que o Magistrado nomeie
outra pessoa se na Comarca existe o Oficia Avaliador, que deve ser de
confiança, sendo certo que a apresentação de um Laudo confeccionado
dentro das exigências e fundamentações não irá acarretar a produção
de outro laudo, principalmente se não houver impugnação de nenhuma
das partes quanto à avaliação do Oficial, até porque o laudo de avaliação
elaborado por Oficial de Justiça Avaliador goza de presunção de
veracidade, iuris tantum, em virtude de sua fé pública relativa. Assim,
não há de prosperar impugnação apresentada pelas partes, desprovida
de elementos concretos que possam desabonar o valor atribuído ao bem,
ou acarretar a nulidade do ato.

6 As normas da ABNT podem ser acessadas pelo endereço eletrônico www.abnt.org.br/
default.asp

 

diligencia,mas a mais importante de todas é a vistoria, e no caso dos bens
imóveis esta deve ser minuciosa. Nessa fase é sempre bom fotografar o
imóvel, por dentro, por fora, nos seus arredores. Essas fotos farão parte
do anexo do Laudo de Avaliação.
Convém mencionar que o Legislador ordinário cometeu equívocos
na redação do artigo 13, da Lei 6.830/80, quando afirmou que o auto de
penhora conterá a avaliação. Em nosso parco conhecimento, a avaliação
deve se consubstanciar em um Laudo7, e a penhora em um auto. São
peças processuais diferentes, por essa razão somos partidários de que
sejam elaborados distintamente, para melhor elucidação do Magistrado.
Um Laudo de Avaliação mal elaborado, feito com meia dúzia de palavras
pode causar danos de repercussão financeira a uma das partes, isso nos
próprios autos.
A avaliação demanda todo um “iter”8 a ser seguido, tal como vistoria
do bem avaliando, coleta de dados para avaliação, aplicação de métodos
técnicos de avaliação etc..., razão pela qual deve ser minuciosamente
elaborado um laudo e não um auto.
Outra impropriedade cometida pelo legislador ordinário, na mesma
lei de execução fiscal é a autorização para consubstanciar a avaliação
em um mero termo. Ora, quem elabora “termo” é um escrivão da vara
ou, usando a nomenclatura moderna, um diretor de secretaria. Mais
modernamente, o analista.
Ressalte-se que o diretor de secretaria, sem nenhum fundamento
legal, não está obrigado a se deslocar da sua sala refrigerada, extrapolar
sua carga horária de trabalho bem definida, para vistoriar um imóvel, a
fim de, atribuir-lhe valor, de forma que se o bem foi oferecido à penhora
a qual será lavrada mediante o termo, a própria parte já informa o valor
do bem, e esse valor é que será reduzido também no termo da penhora,
que pode ser lavrada pelo servidor da secretaria, não como valor obtido
em avaliação, mas sim como valor informado pela parte. Convenhamos,
que esse valor informado pela parte não é o valor decorrente de uma

7 O laudo é a tradução das impressões captadas pelo técnico ou especialista, em torno do
fato litigioso, por meio dos conhecimentos especiais de quem o examinou.
8 Caminho.

avaliação imparcial, eis que a parte, via de regra, não manda avaliar o
bem para levar o valor ao Juízo, ela, a parte, apenas atribui um valor, ao
seu bel prazer, e, justamente por isto a parte contrária não está obrigada a
aceitar o valor atribuído, e requer ao juízo, que seja realizada a avaliação
do bem a qual, desta feita, será realizada pelo Oficial de Justiça que é o
Avaliador Judicial competente para tanto, salvo nomeação, pelo juízo,
de outra pessoa, que detenha conhecimentos específicos, dependendo
do bem a avaliar.
Como já exposto a avaliação, não prescinde de uma boa vistoria,
nem tampouco da coleta dados, atividades eminentemente externas, da
competência do Oficial de Justiça Avaliador, e para não deixar passar
in albis, vale lembrar que o Oficial de Justiça Avaliador não pode, sob
nenhuma hipótese, cobrar “honorários” pela avaliação de um bem. Sua
remuneração para o desempenho da função que a lei lhe atribui abrange
o ato de avaliar bens, de forma que não há que se falar em um plus, para
a realização da diligência de avaliação.
Além de exercer papel de formalidade do ato da constrição judicial,
a avaliação tem papel extremamente importante, tanto para as partes
quanto para os atos processuais e judiciais que deverão ser seguidos nas
ações que requerem procedimentos de avaliação, mormente nas ações
executivas.
O Oficial de Justiça deve levar em consideração a grande importância
econômica e a influência de mercado que reveste uma avaliação,
ou que pela avaliação são revestidos, principalmente quando se trata de
avaliação de imóveis, as quais são mais complexas porque demandam
todo um procedimento que deve ser seguido, por isso, para facilitar o
trabalho entendemos deve se iniciar com a observância de normas previstas
pela ABNT.
No processo Judicial a avaliação fixa parâmetros para o lance mínimo
a ser aceito no posterior leilão ou praça tal qual se afigura no artigo
686, II, VI e § 3º do CPC e artigos 691 e 692 também do CPC, ou ainda
a adjudicação do bem. Também se presta a avaliação, para informar os
valores necessários para que interessados possam requerer a remissão do
bem, nos casos das execuções fiscais, com supedâneo no Art. 19, I da Lei
de Execuções Fiscais, ou a teor do artigo 15, I, também da LEF, requerer
a substituição do bem por dinheiro, o que é uma faculdade do executado

Art. 680 do CPC assim dispõe: “Art. 680. A avaliação será feita pelo
oficial de justiça (...)”. Prossegue no Art. 681 reportando-se à forma como
se concretiza a exposição da avaliação, senão vejamos: “Art. 681. O laudo
de avaliação (...) devendo conter: I - a descrição dos bens, com os seus
característicos, e a indicação do estado em que se encontram; II - o valor
dos bens.” Como podemos observar o próprio código de processo civil
deixa margem para que o Laudo de Avaliação seja impreciso, incompleto,
de forma que não é aconselhável ao Oficial de Justiça Avaliador seguir
apenas o que reza o código, eis que esse mínimo de informações exigido
pelo CPC é temerário ao deslinde do processo e sendo o Oficial de Justiça,
pelo decurso do tempo no desenvolvimento da função, transformado
em especialista nos conflitos sociais, não deve dar margem a dúvidas,
que é sabedor, existirão, em decorrência da realização dos atos de sua
competência se mal realizados forem tais atos, mesmo que assim o sejam
por serem baseados nas lacunas e/ou imprecisões legais. Na nova visão
jurídica acerca do Oficialato da Justiça brasileira, já não cabe justificar
falhas por desconhecimento ou por haver seguido a imprecisão da lei.
Não podemos esquecer que o Laudo de Avaliação será utilizado para
garantir uma decisão justa, porém quem dá essa decisão é um magistrado,
via de regra, leigo no ramo de avaliações, por essa razão a clareza no
Laudo é pedra fundamental.
O código de processo civil, no livro I – processo de conhecimento,
título VIII –procedimento ordinário, capítulo VI - das provas, seção VII
da prova pericial, Art. 420:
“A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”, não
deixa dúvidas de que o Oficial de Justiça Avaliador na realização desses
atos é o perito judicial porque ao menos dois dos atos previstos no
referido artigo, podem e são realizados por ele, quais sejam: a vistoria
e a avaliação
Nesse contexto cabe afirmar que, em se tratando de meios de prova,
claro está a importância do Oficial de Justiça na produção dessa prova
processual, que é a avaliação de bens. Se encontrar dificuldade para
avaliar a res pignorata, o Oficial pode pedir a dilatação do prazo para
entrega do Laudo de Avaliação, sempre por escrito e mediante certidão
apontando ao Juiz do feito, as dificuldades encontradas que justificam
referida dilação de prazo.
 

As partes podem indicar assistentes para o ato da avaliação e esses
assistentes vão se fazer presentes. O Oficial de Justiça Avaliador está
obrigado a aceitar a presença desses assistentes, porque a assistência tem
previsão legal9, assim como se lhe forem apresentados quesitos o Oficial
terá de respondê-los, lembrando que não só as partes, mas também o
Magistrado poderá formular quesitos10.
A presença dos assistentes, talvez seja desconfortante para o Avaliador,
porque eles ali estão de forma parcial, têm obrigações para com a parte que
o contratou, tal qual tem os advogados, porém quem está no comando da
avaliação é o Oficial de Justiça, e é o seu ato que tem fé pública, de forma
que com a classe e educação inerentes aos integrantes do oficialato, esses
devem permitir as críticas dos assistentes, mas não se deixar influenciar
por elas, nem tampouco pender para o lado de qualquer das partes.
Caso o Oficial Avaliador esteja amparado pelas causas de impedimento
ou suspeição, valer-se-á do Art. 138, inciso II ou III, e devolverá imediatamente
o mandado certificando as razões e fundamentos e esclarecendo
bem acerca do pedido de suspeição ou impedimento. Convém lembrar
que caberá ao magistrado julgar o impedimento ou suspeição do Oficial
de Justiça Avaliador na conformidade do que dispõe o CPC sobre impedimento
e a suspeição. Entendemos que motivos não há para negativa do
Magistrado ao pedido de suspeição ou impedimento, porém se o julgador
entender que o Oficial não está suspeito ou impedido, este deve aumentar
consideravelmente o grau de zelo, responsabilidade e imparcialidade e em
sua diligência, pois vale lembrar que o indeferimento do Magistrado não é
motivo para o Oficial de Justiça Avaliador, agir com deslealdade perante o
juízo e as partes, fugindo assim das regras procedimentais que deve seguir,
sob pena de responder penal, administrativa e civilmente.

4. NÍ VEIS DE RIGOR E MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Segundo Jorge Tarcha11, “a avaliação poderá ser efetuada de maneira
rigorosa ou simplificada. Na verdade, são três os níveis de rigor: Nível

9 Art. 421 § 1º, I e II do CPC.
10 Art. 426, II do CPC.
11 Curso de Avaliação de Imóveis e Atuação em Juízo do Avaliador, Ed. Diário das Leis
Cursos, Mod. I, p. 8.

expedito, Nível normal e Nível rigoroso”. O Oficial de Justiça Avaliador,
deve se valer do nível normal, porque o nível expedito se apresenta
inadequado para embasar uma decisão judicial. Vejamos o que afirma
sobre o nível expedito o professor Jorge Tarcha:
“A avaliação elaborada nesse nível não utiliza qualquer fórmula
matemática. É tolerado em determinadas circunstâncias, quando
houver a necessidade de um procedimento rápido, o atendimento
a um prazo exíguo. Ou seja, em virtude da urgência, é admitida a
apresentação sucinta, resumida, do valor de um imóvel. É evidente
que, nesse nível de rigor, os elementos que formam a convicção
do avaliador não estarão devidamente comprovados. laudo de
avaliação pelo nível de rigor expedito é pobre”.
A avaliação realizada no nível rigoroso é complexa e requer conhecimentos
minuciosamente especializados. O mesmo autor supra, esclarece
que esse nível de avaliação rigorosa “utiliza programas complexos de
computador, que consistem, por exemplo, em softwares de estatística
inferencial”, razão pela qual entendemos que é mais reservado aos profissionais
da engenharia e arquitetura, porém nada obsta que o Oficial
de Justiça Avaliador se utilize desse método desde que ela detenha os
conhecimentos necessários da área de engenharia ou arquitetura. Apenas
para relembrar, a avaliação prescinde desses conhecimentos.
Diante da dificuldade do nível expedito e a suposta necessidade de
conhecimento muito aprofundado para realizar o nível rigoroso, fica
aconselhável que o Oficial de Justiça Avaliador utilize o nível de rigor
normal, o qual atenderá perfeita e satisfatoriamente as demandas judiciais.
Vejamos o entendimento do professor Jorge Tarcha sobre esse nível
de rigor:
“As avaliações nesse nível desenvolvem o trabalho por meio de
uma metodologia adequada, que atende aos requisitos principais de
uma boa atividade no sentido de se estimar o valor de um imóvel.
Os principais requisitos de um bom trabalho são: A idoneidade das
fontes de informação; Sua atualidade; A adequada semelhança
entre as características do imóvel avaliando com aqueles coletados
como amostra; Ao número de elementos coletados como amostra,
que não devem ser menos de cinco. O laudo pericial deverá ser
ilustrado com fotografias (hoje, de câmeras digitais)”.

Identificado o nível de rigor que será usado na avaliação, deve ser escolhido
o método a ser usado. São os seguintes, os métodos de avaliação:
1. Método da atualização monetária;
2. Método comparativo dos dados de mercado;
3. Método do custo;
4. Método de renda;
5. Método de renda simplificado;
6. Método involutivo;
7. Método evolutivo.
4.1.1 - Para avaliação de imóveis o método de atualização monetária
salta aos nossos olhos como inservível, pois como o próprio nome já
ressalta, trata-se apenas de uma atualização e em se tratando de atualizar
monetariamente ter-se-ia que utilizar um indicador financeiro e utilizar
esse indicador para atualizar o valor que obviamente já existia, e isso
não é avaliar, mas sim atualizar valor ficando vinculado ao resultado da
operação do uso do indicador financeiro e ignorando eventuais fatores
que elevaram ou reduziram o valor do imóvel, no decurso de um lapso
temporal.
4.1.2 - O método de custo: este pode ser usado pelo Oficial de Justiça
Avaliador. Trata-se de um método que pode demonstrar o real valor do
imóvel, porém é um método de custo alto, requer um lapso temporal maior
para ser concretizado porque é necessária a produção de vários orçamentos
de materiais de construção e mão de obra, uma vez que nesse método
age-se como se fosse construir um imóvel tal qual o imóvel avaliando.
A depender da situação do quadro de Oficiais de Justiça Avaliadores
na Comarca e da demanda de mandados recebida, talvez o método de
custo, não seja atrativo porque requer mais tempo disponível podendo
acarretar lesão a princípios processuais, tais como os da celeridade e
da economicidade, este analisado em sentido macro, isso agravado por
prejuízos às partes em razão do decurso do tempo.
4.1.3 - O método de renda: vejamos nos ensinamentos de Jorge Tarcha:
“O valor do imóvel é determinado em função da renda real
ou provável que o mesmo pode proporcionar. A renda líquida proporcionada
pelo imóvel é capitalizada, utilizando-se complexos cálculos de matemática financeira. Os aspectos fundamentais desse
método são: a determinação do período de capitalização e a taxa de
desconto a ser utilizada, a qual deverá ser expressamente justificada
pelo avaliador. Ele exige a aplicação de matemática financeira, com
o emprego de calculadoras financeiras sofisticadas”.
Pelo que expõe o Douto Professor, entendemos que esse método
tem uma projeção para o futuro, o que torna difícil a justificativa do uso
dos indicadores econômicos e o decurso do tempo, dada a imprecisão
do método, no mais, no caso da avaliação não cabe ao Oficial de Justiça
Avaliador, se utilizar de uma visão futurista para encontrar um valor que
deve ser o de mercado no momento da Avaliação.

4.1.4 - O método de renda simplificado: não se nos afigura próprio
para avaliar um imóvel edificado. Sua utilidade é mais adequada para
avaliação de aluguéis porque o que se leva em consideração para fazer
os cálculos é exatamente o valor do imóvel e o que ele pode render. Logo
trabalho dobrado se utilizar desse método. Desnecessário.
4.1.5 - O método involutivo: este é complexo se utilizado para avaliação
de imóveis edificados e está mais apropriado para avaliação de glebas
(terrenos) urbanizáveis. Pode ser usado para avaliação de imóveis cuja
construção está inacabada, porém por sua complexidade demanda estudos
aprimorados e aplicação de investigações demoradas no mercado 

possam servir de paradigma para o imóvel avaliando pode ser utilizado
na avaliação de imóveis edificados (ABNT, 2004ª, p. 13). Por ele, para
se encontrar o valor do imóvel, parte-se do valor do terreno somado
aos possíveis valores da reprodução das benfeitorias edificadas. Não
vislumbramos óbice na utilização desse método pelo Oficial de Justiça
Avaliador, com ressalvas de que o fator comercialização deverá ser
fixado como resultante de pesquisa de mercado e poderá ser igual,
maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado
na data de referência da avaliação.
Melhor esclarecendo, na verdade esse método é uma somatória do
valor do terreno com o valor das benfeitorias, mas para ser utilizado
é preciso identificar os custos pelo método comparativo de custos ou
o método de quantificação de custos, naquele é necessário encontrar

paradigma composto por projetos com as características aproximadas,
e neste aplicar-se-á estimativa de custos. Como se vê demanda tempo e
trabalho diferenciado, razão pela qual só é aconselhável seu uso se houver
tempo disponível e o conhecimento da aplicação dos índices econômicos
e na impossibilidade do uso do método comparativo direto de dados de
mercado, que analisaremos a seguir.

4.1.7 - O método comparativo direto de dados de mercado, propositalmente
deixado para últimos comentários, por entendermos mais
adequado ao uso do Oficial de Justiça Avaliador, na atual conjuntura
jurídica. Em que pese nos parecer mais propício à avaliação de terrenos
é perfeitamente possível utilizá-lo para avaliação de imóveis edificados
porque atinge perfeita e satisfatoriamente a finalidade da avaliação determinada
pelo Juízo. O oficial avaliador fará uma comparação direta
com os preços pagos no mercado da situação do imóvel em relação aos
imóveis semelhantes ao avaliando, denominados estes, paradigmas. No
mínimo deve utilizar cinco paradigmas.
Através do método comparativo de dados é possível avaliar fácil e
rapidamente qualquer imóvel, porém na impossibilidade de encontrar
imóveis que sirvam de paradigma, com as mesmas características, farse-
á necessário a coleta de dados do mercado, ressaltando-se que quanto
maior o número de imóveis paradigmas, mais aproximado será do valor
venal do imóvel naquele mercado.
Esse esforço para encontrar um bom número de paradigmas é necessário
para que não haja discrepâncias nos valores encontrados, e também
é fundamental que os elementos coletados pertençam à mesma região geográfica
e econômica, preferencialmente ao mesmo zoneamento urbano.
O próximo passo é homogeneizar os dados coletados, pois a regra
é que os imóveis apresentam características diferentes. Essa homogeneização,
também chamada de tratamento dos dados deve seguir os
procedimentos encontrados nas normas da ABNT, mas precisamente na
NBR 14.653-212.
12 ABNT, 2004a, p. 10-11. Obs: Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos - O texto
final foi aprovado e divulgado pela ABNT como NBR 14.653-2 e pode ser adquirido nos
postos de venda da ABNT; entrou em vigor a partir de 1º de julho de 2004.
 

5. CAMPO DE ARBÍTRIO DO AVALIADOR
Vejamos o que diz Paulo Grandisk acerca do campo de arbítrio:
“O campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-
1:2001 é o intervalo de mais ou menos 15%, em torno da estimativa
pontual adotada na avaliação. O campo de arbítrio pode ser utilizado
quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tenham
sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado
ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente
significantes, desde que o intervalo de mais ou menos 15% seja
suficiente para absorver as influências não consideradas”.13
Como se vê, é necessário um alto campo de visão sobre o mercado
do imóvel avaliando e isso com reflexos subjetivos do avaliador acerca
do bem. Para o Oficial de Justiça Avaliador, entendemos que o aconselhável
é tentar evitar usar o campo de arbítrio por se tratar de colocações
muito subjetivas, mesmo sendo de apenas 15% (quinze por cento) em
torno da estimativa pontual adotada na avaliação acreditamos que pode
se apresentar alta a diferença, tanto para mais quanto para menos.
A melhor orientação é se empenhar em novas diligências a fim de
encontrar paradigmas e tratar os dados através da homogeneização,
porém na total impossibilidade do que se orienta, não sendo possível
encontrar esses dados, ao utilizar o campo do arbítrio para encontrar
o valor final da sua avaliação, o Oficial de Justiça Avaliador deverá
justificar e fundamentar o seu arbítrio, sempre lembrando que o uso do
arbítrio não significa ser arbitrário por falta de dados para a produção
do trabalho.
Se o Oficial de Justiça não obteve dados suficientes para atingir a
meta de encontrar o valor do bem, pesquise em outras fontes tais como
imobiliárias, jornais de circulação preferencialmente locais, os valores
de venda de imóveis no mercado.
13 http://www.gt5.com.br/xvcobreap/doc/PalestrasAvaliacoesRevis%C3% A3o%20
da%20NBR%2014653-2%20%20Paulo%20Grandiski.pdf (acessado em 2010).

6. CONTEÚDOS GENÉRICOS DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
O Laudo de avaliação conforme já mencionado, deve ser claro, e
informativo. A sua estrutura de apresentação se compõe de capa14, sumário15,
corpo do laudo, e anexos16 e o seu conteúdo não pode prescindir
dos requisitos abaixo informados:
1. Identificação do solicitante
2. Finalidade do laudo (judicial)
3. Objetivo da avaliação (encontrar o valor venal)
4. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
5. Identificação e caracterização do imóvel avaliando
6. Diagnóstico de mercado
7. Indicação da metodologia e procedimentos adotados
8. Especificação da avaliação
9. Tratamento dos dados e identificação do resultado
10. Resultado da avaliação (VALOR)
11. Data, qualificação e assinatura do Oficial de Justiça Avaliador e
número da sua matrícula funcional.
Os dados acima que devem constar no laudo de avaliação são tão
lógicos que dispensam maiores comentários, sendo certo que confeccionado
em lauda separada da certidão e do laudo de vistoria torna-se
de fácil entendimento do Magistrado que irá analisá-lo, porém algumas
pequenas diferenças ficam registradas na nota de rodapé abaixo.
Algumas informações complementares, que também são relevantes,
tais como: alerta sobre dívidas, ônus, gravames, invasões, posseiros,
benfeitorias não averbadas, riscos de inundação, abastecimento de rede
de esgoto, coleta de lixo, restrições de órgãos de proteção ambiental ou
14 Na capa deve constar a identificação do solicitante, no caso Juízo e Vara. Também a
finalidade do laudo, que é instruir o processo, a finalidade não se confunde com o objetivo
porque este é encontrar o valor venal do imóvel em determinado mercado.
15 No sumário fazer constar a estrutura do laudo a fim de facilitar a leitura e localização
dos dados.
16 Nos anexos devem constar a documentação do imóvel, fotografias, plantas etc...

de concessionárias de energia elétrica e telecomunicações, projeto de
desapropriação, patrimônio histórico, pioneirismo do empreendimento,
obsoletismo, existência ou inexistência da prestação de serviços públicos
nos arredores e indicação de documentos não anexados, também
subsidiaram o trabalho.
Essas informações subsidiárias podem constar na certidão do Oficial
de Justiça que será juntada aos autos juntamente com o Laudo de
Avaliação, anexo a este o Laudo de Vistoria anteriormente realizado,
fotografias etc...

7. ERROS E NULIDADES NA ELABORAÇÃO DO LAUDO
E SUAS CONSEQUÊNCIAS
Sendo o Oficial de Justiça Avaliador um bacharel em direito, e
mais, sendo servidor do Poder Judiciário é grande conhecedor das
suas obrigações e deveres. Sabedor de que em razão do mister que
desenvolve perante a Justiça, na sua função de longa manus, responde
civil, penal e administrativamente por erros e nulidades que praticar
ou provocar, por culpa ou dolo, de forma que se torna desnecessário
aprofundar esse ponto, porém para não passar in albis, teceremos an
passant alguns comentários.
É pressuposto para responsabilidade do Oficial Avaliador, no âmbito
civil, que haja a prática de ato ilícito, de acordo com o código civil17. Pela
(ir)responsabilidade na elaboração do laudo o Oficial Avaliador, pode ter
seu ato tipificado conforme o que reza a parte inicial do artigo 147 do CPC
diz o seguinte: “O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações
inverídicas, responderá pelos prejuízos que causar à parte...”, ocorre
que esse prejuízo mencionado não é somente à parte, ele é extensivo
ao processo como um todo podendo acarretar prejuízos de toda ordem.
O erro na avaliação pode decorre da culpa ou do dolo, por imperícia
ou negligência. O Oficial de Justiça Avaliador deve se pautar na ética,
sempre se conduzir de boa fé, a fim de não praticar atos atentatórios à
17 Art. 186 do CC: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência,
violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete
ato ilícito.
 

administração da Justiça, não incorrer em assédio processual, ou por
imperícia ou negligência tornar um laudo nulo ou anulável, logicamente
com isso provocando a necessidade de repetição do ato, como prevê o
art. 683 do CPC menciona que “É admitida nova avaliação quando: I –
qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro
na avaliação ou dolo do avaliador”.
Para condutas desonestas, venais há previsão na esfera penal que
também se aplica, vejamos a previsão legal, a teor do artigo 342 do
Código Penal: “Fazer afirmação falsa, ou negar ou calar a verdade,
como testemunha, perito, contador, tradutor ou intérprete em processo
judicial ou administrativo, ou em juízo arbitral. Pena – reclusão, de um
a três anos, e multa”.
Nesta norma se enquadram três crimes diferentes: falso testemunho,
falsa perícia e falsa tradução ou interpretação. Evidente que o Avaliador,
se for o caso, será incurso no que tange à perícia, pois conforme já mencionamos
ao norte, o Oficial de Justiça Avaliador quando do cumprimento
de uma ordem judicial de avaliação, é o perito judicial18, contudo ainda
não finda aqui, vem o § 1º do artigo 324, causa de aumento de pena:
“As penas aumentam-se de um sexto a um terço, se o crime é praticado
mediante suborno ou se cometido com o fim de obter prova destinada a
produzir efeito em processo penal, ou em processo civil em que for parte
entidade da administração pública direta ou indireta. Pena - reclusão, de
2 (dois) a 6 (seis) anos, e multa”.
A norma é tão clara que repetimos: dispensa qualquer comentário,
porém frisamos novamente, que em caso de corrupção ou venalidade
do Oficial de Justiça Avaliador, esse responderá nas três esferas já mencionadas,
o melhor é se pautar na ética exigida para o desempenho do
cargo público e sempre lembrar que está adentrando a esfera patrimonial
das partes.
Se o Oficial de Justiça Avaliador, não detém conhecimento na área
de avaliação de bens, entendemos que ele não está obrigado a realizar
avaliação de bens, devendo expor esse fato ao Magistrado do qual
emanou a ordem, a fim de que possa se respaldar de eventual culpa por
18 Art. 420 do CPC: “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”.

prejuízo que eventualmente cause à parte. A qualificação profissional
deve ser buscada pelo Oficial de Justiça Avaliador. Os Tribunais devem
desenvolver programas de qualificação, aperfeiçoamento e atualizações
periódicas a fim de capacitar o seu Oficial de Justiça Avaliador, em todas
as áreas em que esse atua, para o bom desempenho da atividade e para
que sejam evitados os erros decorrentes de imperícia, ou seja, acarretados
por desconhecimento da matéria ou falta de habilidade para desempenhála.
Para a eficácia do Poder Judiciário, é pré-requisito a boa qualificação
principalmente dos servidores das atividades fins dos Tribunais.
8. CONSIDERAÇÕES FINAIS
As breves considerações apresentadas no presente trabalho são
mais direcionadas às avaliações de imóveis edificados em solo natural,
porque, em que pese as regras gerais da avaliação de imóveis serem
as mesmas para qualquer imóvel, os imóveis rurais, terrenos urbanos
e imóveis edificados em solo criado tem outras regras específicas que
devem ser observadas.
Consoante expusemos, para uma boa avaliação de imóvel necessitamos
de embasamento legal e de conhecimento de regras do mercado
imobiliário. Não é demais lembrar que não é o Oficial de Justiça Avaliador
quem determina o valor de um imóvel. Quem determina o valor
é o mercado imobiliário da situação do imóvel avaliando.
A falta de conhecimento na área de avaliação de bens gera deficiências
nos procedimentos processuais desde seus primeiros passos,
mormente nas avaliações de imóveis edificados, cujos mandados são
distribuídos sem as mínimas informações acerca do imóvel, sem sua documentação,
que é um dos requisitos necessários para o reconhecimento
e localização do imóvel.
Deve sempre ser lembrado pelo Oficial Avaliador Judicial que para
avaliar é preciso conhecer e que o procedimento de avaliação de um
imóvel envolve os requisitos indicados pelas normas brasileiras, requisição
e conhecimento da documentação, vistoria do bem avaliando, coleta
de dados, escolha da metodologia de avaliação a ser usada, tratamento
dos dados, identificação do valor de mercado, este último imprescindível.
Também é de suma relevância observar às características do imóvel.

quanto seu aspecto construtivo e a infraestrutura19, existente na zona
geográfica na qual está situado o imóvel, bem como os equipamentos
comunitários20, que também contribuem para a fixação do valor, esses
últimos porque são fatores de valorização da localidade.
Logicamente devem ser observadas as deficiências e dificuldades
do bairro onde se localiza o imóvel avaliando, porém sem conhecimento
específico da matéria, muitas deficiências surgirão e os parcos recursos
humanos e também materiais colocados à disposição do Oficial de Justiça
Avaliador, pelo Poder Judiciário para o cumprimento de suas atividades
judiciais externas, especialmente nos feitos das Varas da Fazenda onde
são processados os maiores números de ações que necessitam da avaliação
de bens, as execuções fiscais é, impossível buscar a celeridade com
perfeição no andamento desses feitos.
Nas avaliações que envolvem partes diversas das pessoas públicas,
não é raro que haja pedido de impugnação a laudos de avaliação realizados
por Oficiais de Justiça,sob alegações de falta de conhecimento
sobre a atividade de avaliar, basta verificar as decisões dos Tribunais
da Federação, sobre o assunto, contudo um Laudo bem elaborado e
fundamentado nos requisitos mínimos mencionados no presente paper,
dificilmente será nulo ou anulado, até porque no contexto todo existe a
relativa fé pública do Oficial de Justiça Avaliador que é a presunção de
garantia e validade.
Tudo que expusemos não chega sequer a atingir o quantitativo
mínimo de informações inerentes à avaliação de bens, de forma que é
necessária a adoção de política, por parte dos Tribunais, direcionadas a
cursos de aperfeiçoamento e produção do conhecimento sobre a matéria
cujos objetivos principais sejam fornecer uma formação teórica e prática
aprofundada, cobrindo os conceitos, critérios, processo, metodologias,
técnicas e métodos de avaliação de bens imobiliários e mercados imobiliários,
porque desprovido desse conhecimento o Oficial de Justiça Avaliador
do Juízo não traz a segurança jurídica do seu ato para o processo.
19 Situação de transporte coletivo, condições da coleta de lixo, sistema de drenagem
urbana, rede de água potável, rede de comunicações, telefonia etc.
20 Escolas, postos de saúde postos de polícia militar, ambientes para lazer ao ar livre, etc.

Enquanto esta política de transmissão de conhecimento aos Oficiais
de Justiça Avaliadores não é adotada, e enquanto os engenheiros, arquitetos
e corretores de imóveis discutem entre eles, de quem é a competência
para avaliar imóveis ao menos no âmbito privado, convém ao Oficial
de Justiça Avaliador, o qual por força de lei é o Avaliador Judicial, que
busque o conhecimento da matéria, por exemplo, através de cursos a
distância, pois isso já garante algum conhecimento, não levando à invasão
da esfera patrimonial das partes por um leigo em um assunto que
já faz parte das atribuições corriqueiras do Oficial de Justiça ex vi legis,
quer seja como perito, vistoriador ou avaliador Judicial. Fica claro que
o Oficial de Justiça Avaliador deve contribuir na manutenção para a
Categoria dessa prerrogativa denominada Avaliação de Bens.
Sintetizando: Na atividade de avaliar o subjetivismo do Oficial de
Justiça Avaliador, deve dar lugar às orientações do mercado. Necessário
se revestir de bom senso e nunca esquecer que no mínimo, sob a ótica
de três pessoas seu Laudo será analisado: ambas as partes e mais o Juiz
do Processo, sem mencionar a possível presença de assistentes. Por
essa razão a certidão que antecede o Laudo de Avaliação, deve ser bem
consubstanciada e esclarecedora, e o Laudo de Vistoria enriquecido
com os mínimos detalhes do imóvel e sempre estar anexo ao Laudo de
Avaliação. É verdade que a vistoria pode ser descrita minuciosamente no
próprio Laudo de Avaliação, porém é mais razoável que seja elaborado
um Laudo de Vistoria e anexado ao Laudo de Avaliação.
Enfim, compete ao Oficial de Justiça Avaliador estudo específico
sobre a extensa matéria das avaliações de bens, para o exercício da atividade
de avaliar. Este servidor da Justiça deve procurar meios para ter
contato com a matéria de avaliação, pois o conhecimento é um “condomínio
público”, porém enquanto não está em seu todo democratizado,
é importante buscá-lo individualmente, para bem desenvolver as atividades
inerentes ao cargo, perante a sociedade jurisdicionada e até para
satisfação pessoal e a certeza de que o ato praticado tem fundamento e
embasamento suficientes para não acarretar nulidades e repetições de
ato. Essa busca que gerará a perfeição do ato também contribuirá para
a manutenção dessa atividade na esfera judicial como prerrogativa do
Oficial de Justiça Avaliador, prerrogativas essas que devem ser desempenhadas
com dedicação e zelo.

 

REFERÊN CIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT).
NBR 14.653-1.
____ .NBR 14.653-2.
____ .NBR 14.653-3.
____. NBR 14.653-4.
BRASIL. Código Civil Brasileiro. Disponível em http: www.presidencia.
gov.br/leis. Acesso em 10 de agosto de 2010.
BRASIL. Código de Processo Civil. Disponível em http: www.presidencia.
gov.br/leis. Acesso em 10 de agosto de 2010.
BRASIL. Lei de Execução Fiscal. http: www.presidencia.gov.br/leis.
Acesso em 02 de agosto de 2010.
BRASIL. Código Penal. http: www.presidencia.gov.br/leis. Acesso em
05 de agosto de 2010.
Diário das Leis Cursos. Curso de Avaliação de Imóveis. Módulos I, II,
V e VI.
Consultas aos sites do IBAPE e da ABNT.

Fonte: Revista da AJUFERGS 8 casa.indd 219