O conceito de propriedade não se encontra expresso na legislação civil, limitando-se a Lei 10.406/02 (Código Civil) ao dispor que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” - art. 1.228.
Já o domínio útil confere ao enfiteuta, ou foreiro, o direito de fruir das qualidades da coisa enfitêutica mediante a obrigação de pagar ao proprietário, senhorio de direito, uma pensão denominada foro.
Por fim, a posse deflui do conceito de possuidor que é “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” – art. 1.196 da Lei 10.406/02.
Ocorre que esses institutos nada influenciam no direito de um promitente comprador de se eximir da obrigação de suportar o referido imposto quando o bem adquirido não se encontra, efetivamente, a sua disposição.
Os contratos de compra e venda de imóveis, em grande parte, preveem que a responsabilidade em suportar o IPTU é do promitente comprador a partir da expedição do habite-se.
A definição do que seja habite-se não tem amparo normativo, sendo o conceito atrelado ao direito administrativo como uma autorização do órgão competente para que um imóvel recém edificado ou reformado possa ser ocupado.
Normativamente, podemos pinçar dois dispositivos que podem elucidar o instituto.
A Lei 4.380/64, que Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, dispõe:
(...)
Art. 7º Após 180 dias da concessão do "habite-se", caracterizando a conclusão da construção, nenhuma unidade residencial pode ser vendida, ou prometida vender ou ceder, com o benefício de pagamentos regidos pelos artigos 5º e 6º desta Lei.
§ 1º Para os efeitos desse artigo equipara-se ao "habite-se" das autoridades municipais a ocupação efetiva da unidade residencial.
(...)
Depreende-se, do dispositivo, que o habite-se é o instrumento emanado pela autoridade administrativa competente que atesta o empreendimento imobiliário como hábil a ser habitado.
Porém, como ocorre na prática, a expedição do habite-se não significa que o adquirente possa usufruir do imóvel em definitivo. Isso porque esse documento apenas atesta que o empreendimento cumpriu o regular projeto perante a Administração e que, por isso, encontra-se em condição de habitação.
Perceba que o estabelece a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:
(...)
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.
(...)
O dispositivo é cristalino ao afirmar que outros procedimentos devem ser cumpridos pelo incorporador para que as unidades sejam efetivamente disponibilizadas à ocupação sob pena de responder por perdas e danos.
Sendo assim, como imputar ao promitente comprador um imposto (IPTU) sobre um bem que ele ainda não usufrui?
O dispositivo retro mencionado – art. 32, caput da Lei 5.172/66 – impõe como fato gerador do imposto a propriedade, o domínio útil ou a posse de um bem imóvel localizado na zona urbana do Município.
Ocorre que a expedição do habite-se não atesta que o promitente comprador já é o proprietário ou possuidor do bem.
O problema é que os tribunais ainda não entraram em um consenso sobre o assunto, existindo julgamentos em ambos os sentidos. E essa falta de padronização gera alguns transtornos indesejados: expectativas, custos, morosidade, descrença, dúvidas; tudo se resumindo em um bom juridiquês: insegurança jurídica.
Como prova da insegurança que nos persegue, perceba os julgamentos, ressalta-se, do mesmo tribunal (sem destaque no original):
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. (...). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE IPTU E DEMAIS DECORRENTES DE IMÓVEL CONDOMINIAL. (...) A PRETENSÃO DAS PARTES RECORRENTES É DE DEBITAR À RECORRIDA A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS E CONGÊNERES, DESDE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE, EM 21/12/2012. ENTRETANTO, O PROMITENTE COMPRADOR, QUE ADQUIRE IMÓVEL NA PLANTA, AINDA EM CONSTRUÇÃO, SÓ PODE SER RESPONSABILIZADO PELAS TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU GERADOS PELO IMÓVEL APÓS A EFETIVA TRANSMISSÃO DA SUA POSSE DIRETA, O QUE É CONFIGURADO COM A ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA, QUE NO CASO NÃO SE CONCRETIZOU (PRECEDENTE RESP 489.647 STJ). (...)
(TJ-DF - ACJ: 20130111379690 DF 0137969-34.2013.8.07.0001, Relator: MARCO ANTONIO DO AMARAL, Data de Julgamento: 27/05/2014, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 29/05/2014. Pág.: 212)
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. (...). COBRANÇA DO IPTU APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE. LEGALIDADE. (...) 6. NÃO HÁ ILEGALIDADE NA CONVENÇÃO CONTRATUAL QUE PREVÊ O PAGAMENTO DE IPTU PELO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. (...).
(TJ-DF - APC: 20130310075134 DF 0007367-46.2013.8.07.0003, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Data de Julgamento: 12/03/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 24/03/2014. Pág.: 241)
Como ainda persiste a indefinição, abarrotemos o judiciário com ações judiciais, contando com a sorte mais do que com a justiça.
Fonte: Patrick Magalhães Teixeira - Portal JUS BRASIL
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